Mäklare & överlåtelser
Här hittar du rutiner, regler och dokument för överlåtelser i Brf Albatrossen. Föreningen ansvarar som fastighetsägare för fastighetens skick och även vissa funktioner inne i lägenheterna. För att hålla fastigheten i bästa skick har föreningen därför en relativt omfattande överlåtelseprocess, för allas bästa.
Överlåtelser administreras av föreningens förvaltning i samarbete med HSB Stockholm.
Överlåtelseprocessen - steg för steg
Nedan följer föreningens rutin vid överlåtelse. Den är viktig att följa i rätt ordning eftersom flera moment är krav för att processen ska kunna gå vidare.
1) Säljaren anmäler försäljning och bokar obligatorisk avflyttnings-/överlåtelsebesiktning
När en medlem ska sälja sin lägenhet ska detta anmälas till förvaltaren så att den obligatoriska avflyttnings-/överlåtelsebesiktningen kan bokas. Besiktningen bekostas av föreningen och är en del av en komplett medlemsansökan.
Länk: --> Anmäl försäljning / Boka avflyttningsbesiktning <--
Förvaltaren bokar in besiktningen och meddelar säljaren när den sker. Om säljaren inte kan närvara lämnas nycklarna till lägenheten i nyckeltuben.
2) Mäklaren skickar förmedlingsuppdrag
När överlåtelsen påbörjas (dvs när mäklare kopplas in) ska mäklaren maila in förmedlingsuppdraget till förvaltaren. Utan uppdragsavtal får mäklaren ingen information av föreningen.
3) Mäklarbild beställs
Mäklaren efterfrågar en mäklarbild från förvaltningen i mejlet från steget innan. För att få mäklarbild behöver mäklaren mejla:
-
Lägenhetens medlemsnummer (står på ytterdörren)
-
Lägenhetens adress
-
samt bifoga förmedlingsuppdraget
4) Checklista vid överlåtelse fylls i av köpare och säljare
Köpare och säljare ska fylla i varsin Checklista. Den fylls i gemensamt, till exempel vid kontraktsskrivning. Checklistan är ett levande dokument och uppdateras regelbundet – därför ska den alltid hämtas från hemsidan inför varje överlåtelse.
Checklistan ska undertecknas av köpare och säljare, samt även av mäklaren (som en del av mäklarens informationsplikt). Checklistan mailas in till förvaltaren i samband med kontraktsskrivningen.
Tillhörande dokument
5) Avflyttningsbesiktningen måste vara godkänd innan processen kan starta
Som en del av medlemskapsansökan ska avflyttningsbesiktningen vara godkänd, dvs utan brister, innan överlåtelseprocessen kan starta.
Om säljaren har renoverat lägenheten under innehavstiden ska säljaren även överlämna de kvalitetsdokument som erhållits av entreprenören vid renoveringen.
Eventuella brister i avflyttningskontrollen ska:
-
åtgärdas innan överlåtelsen godkänns, även om bristerna funnits vid tidigare tillträde, eller
-
regleras mellan köpare och säljare (och vid tvist även hanteras i överlåtelseavtalet), så att föreningen inte kommer i ett sämre läge.
Det är medlemmen/säljaren som har det yttersta ansvaret för att informationen från besiktningen kommer fram till köparen. Mäklaren har samtidigt ett ansvar enligt lag att förmedla all känd information till köparen.
6) Överlåtelseavtal skickas in + bakgrundskontroll
Överlåtelseavtalet mailas till förvaltaren tillsammans med e-postadresser till både köpare och säljare.
Länk: --> Skicka in överlåtelseavtal <--
Efter genomgången medlemsansökan och bakgrundskontroll meddelar förvaltaren mäklaren om resultatet inom föreskriven tid.
Andra viktiga faktorer vid överlåtelseprocessen
Avgifter och viktiga ekonomiska regler vid överlåtelse
Föreningen tar ut avgifter enligt lagstiftning och §12 i föreningens stadgar.
-
Överlåtelseavgift: 3,5% av prisbasbeloppet (debiteras via ordinarie avgiftsavi)
-
Pantsättningsavgift: 1,5% av prisbasbeloppet per lån (debiteras via ordinarie avgiftsavi)
-
Andrahandsuthyrning (godkänd): 10% per år av prisbasbeloppet (debiteras månadsvis så länge uthyrningen är godkänd)
-
Ingen överlåtelseavgift tas ut vid bodelning och arv
-
I ett avsnitt om medlemskap anges även ett exempel på aktuell överlåtelseavgift: 1.568 kr (debiteras via ordinarie avgiftsavi)
När överlåtelse sker per den första dagen i en månad ska säljaren ha betalat månadsavgiften för den månaden och kvitto ska kunna uppvisas. Reglering mellan parterna sker i likvidavräkningen.
Dokument:
El, förråd, parkering och andra praktiska saker att komma ihåg
El (IMD)
El debiteras av föreningen per hushåll via IMD. Den tillträdande medlemmen ska alltså inte teckna ett eget elabonnemang. Reglering av kostnader för elförbrukning mellan säljare och köpare görs av HSB.
-
Dokument: fordelning-av-elavgifter-hsb-nytt.pdf
Hyrda förråd
Hyrda förråd sägs automatiskt upp vid avflyttning. Om avflyttningen inte är den 1:a eller sista i månaden får den avflyttande betala hyra för den månaden. Om du har ett annat överlåtelsedatum kan du själv avsluta hyresobjekt tidigare om du vill slippa betala sista månaden.
Parkering
Parkering måste avslutas hos parkeringsbolaget. Parkering får inte lånas ut, om ni flyttar mitt i en månad.
Det finns historiskt nästan alltid lediga parkeringsplatser utan kötid inom föreningen. Information om parkering för bil och MC finns på parkeringssidorna.
Om du köpt/ hyrt något sista månaden
Om du hyrt någon av föreningens lokaler eller köpt taggar, nycklar etc den sista månaden du flyttar – tänk på att den som övertar lägenheten kan få kostnaden på sin första avi. Kommunicera detta med den som övertar lägenheten via checklistan.
Nycklar, taggar och access – detta ska lämnas över och kontrolleras
Passérbrickor och nycklar till föreningens utrymmen ska kontrolleras i samband med överlåtelsen. Nycklarna redovisas i checklistan och kontrollen att alla taggar finns görs av medlemmen.
Länk: --> Så gör du taggkontroll <--
Om ingen taggkontroll sker stängs samtliga brickor ner, förutom en bricka, tills kontrollen har genomförts.
Observera att lägenhetsnycklar samt andra nycklar som inte hör till föreningens fastigheter inte ingår i överlåtelseprocessen och därför inte kontrolleras.
Nycklar som tillhör föreningen och som alltid ska överlämnas vid överlåtelse är:
-
3 postfacksnycklar
-
2 källarnycklar av märket iLoq
-
taggar/brickor till portarna (max 5 per lägenhet)
-
eventuellt 1 iLoq-nyckel till spolplattan
Tillhörande dokument
Tips inför din försäljning (för en smidig process)
För att överlåtelsen ska gå så smidigt som möjligt rekommenderas följande förberedelser:
- Den obligatoriska avflyttningsbesiktningen bör göras så tidigt som möjligt. Förvaltaren bokar den när försäljningsuppdragsavtalet kommit in och meddelar säljaren när den sker. Om du inte kan närvara lämna nycklarna i nyckeltuben.
- Checklistan bör också göras så tidigt som möjligt (den finns längst ner på sidan). Kontroll av att alla taggar finns och är rätt registrerade kan också göras tidigt i processen.
- Om din försäljning sker under sommarmånaderna behöver du känna till att expeditionen är sommarstängd ungefär från midsommar tills skolorna börjar. Under den tiden är möjligheten mer begränsad att få överlåtelsekontrollen utförd.
- Tidigare har köpare behövt vara medlem i HSB Stockholm för att överlåtelsen skulle kunna registreras, men i mäklarinformationen anges att föreningen har tagit bort kravet att köpare ska vara medlem i HSB Stockholm för att bli medlem i Brf Albatrossen. (HSB Stockholm nämns dock fortfarande på vissa ställen i materialet – se därför föreningens uppdaterade instruktioner vid aktuell överlåtelse.)
- Om överlåtelsedatum inte är den 31:e eller 1:e i månaden behöver du vanligtvis betala hyra för förråd och parkering för den månaden. Om du vill slippa det kan du avsluta hyresobjekten tidigare.
- Om försäljningen är en gåva, till exempel inom familjen, finns mall för gåvobrev längst ner på sidan. Ett korrekt ifyllt gåvobrev mailas till förvaltaren för registrering. Gåvomottagaren måste permanent bosätta sig i lägenheten.
Tillhörande dokument
Vanliga missförstånd om överlåtelsebesiktningen (viktigt att förstå)
Ett vanligt missförstånd är att medlemmen tror att en anmärkning i besiktningen är föreningens ansvar eftersom föreningen initierar kontrollen. Föreningen gör överlåtelsekontrollen som fastighetsägare för att få kontroll på statusen i föreningens lägenheter.
Ett annat missförstånd är att medlemmen vill jämföra med sitt tidigare överlåtelseprotokoll och om samma brist inte fanns då, tror man felaktigt att man inte är ansvarig nu. När man övertar en bostadsrätt “ärver” man ofta också ansvaret – även för gamla fel och brister. Gamla brister ska reklameras till tidigare bostadsrättsinnehavare och regleras mellan köpare och säljare.
Föreningen har historiskt gjort överlåtelsekontroller i olika former och med olika kompetens. Styrelsen beslutade 2020 att stärka avflyttningskontrollen så att samtliga överlåtelser ska ha en godkänd besiktning från en oberoende auktoriserad besiktningsman. Föreningen står kostnaden eftersom kontrollen är viktig och brister kan påverka föreningen långsiktigt.
Avflyttningsbesiktning – information för spekulanter, köpare, säljare och mäklare
Samtliga lägenheter i Brf Albatrossen besiktigas vid varje försäljning/överlåtelse. Är du spekulant ska du alltid begära att få se besiktningsprotokollet innan du lägger bud eller skriver under avtal – besiktningen är en del av din trygghet som köpare.
Besiktningsprotokollet ska mäklaren visa upp för samtliga spekulanter enligt informationsplikten. Om detta inte sker kan det vara en anledning för köparen att häva köpet. Protokollet från överlåtelsebesiktningen ska alltså överlämnas till spekulanter som en del av mäklarens informationsplikt.
Föreningen står kostnaden för grundbesiktningen och har avtal med en auktoriserad besiktningsfirma. Syftet med kontrollen är att föreningen ska kunna följa upp:
-
standarden på lägenheterna
-
om olovliga eller felaktiga ingrepp skett i installationer som är föreningens ansvar
-
att renoveringar/förändringar anmälts till styrelsen
-
om renoveringar krävt tillstånd och att de i så fall är godkända och efterkontrollerade
-
att renoveringar utförts fackmannamässigt
-
ventilations-, el-, värme- och sanitetsinstallationer
-
om skador uppkommit eller om otillåtna installationer gjorts
De anmärkningar som antecknas finns beskrivna i besiktningsprotokollet. Om säljare och mäklare inte informerar om vad de vet beträffande lägenheten kan det vara skäl att återkalla försäljningen.
Efterkontroll vid brister
Om efterkontroll behövs bekostas den av bostadsrättsinnehavaren och uppgår till 5.500 kr inkl moms. I vissa fall kan man i stället för att invänta efterkontroll inkomma med ett intyg från fackman om att felet är åtgärdat av auktoriserad yrkesman. När kontrollen är genomförd och godkänd kan medlemsansökan slutbehandlas.
Det är inget krav att medlemmen deltar vid avflyttningskontrollen, och nyckeln kan lämnas i nyckeltuben.
Otillåtna renoveringar
Många renoverar inför försäljning. Kontrollera noga att renoveringsanmälan lämnats in och i förekommande fall godkänts av styrelsen. Om så inte skett kan uppsägning av bostadsrätten bli aktuellt.
Länk: --> Otillåtna renoveringar – läs mer <--
Medlemskap – vad krävs för att bli medlem i Brf Albatrossen?
För att medlemskap ska kunna behandlas behöver följande vara klart:
-
Köpare och säljare går igenom och undertecknar checklistan tillsammans (även mäklaren signerar). Checklistan mailas in till förvaltaren i samband med kontraktsskrivningen. Checklistan ska ha kommit in innan processen med godkännande av köpare startar.
-
Överlåtelseavtal mailas till förvaltaren. Avflyttningskontroll ska vara genomförd och godkänd innan överlåtelseprocessen startar.
-
Passérbrickor och nycklar till föreningens utrymmen ska kontrolleras i samband med överlåtelsen. Den tillträdande medlemmen ska komma in på expeditionen på A66 senast nästföljande jämna måndag efter överlåtelsen så att passérbrickorna kan kontrolleras, felaktiga dörraccesser kan korrigeras och borttappade brickor tas bort ur systemet. Om ingen kontroll sker stängs samtliga brickor ner, förutom en bricka, tills kontrollen har genomförts.
Efter godkänt medlemskap i Brf Albatrossen skickar förvaltaren överlåtelsehandlingarna till HSB som registrerar medlemskapet i lägenhetsregistret.
Tillhörande dokument
Blanketter vid ändrat ägande (gåva/köp inom familj m.m.)
Det händer att medlemmar vill ändra sitt inbördes ägande. Det finns två olika blanketter:
-
en för överlåtelse som är gåva
-
en för överlåtelse där det finns en köpelikvid
Det tillkommer också en överlåtelseavgift för att få ändrat ägande registrerat hos HSB. Ifyllda blanketter lämnas/skickas in till förvaltaren.
📎 Dokument (placeras här):
-
overlatelseavtal-hsb-nvg-2.pdf (2021-10-25)
-
avtal-gavobrev-ifyllbart-sparbart.pdf (2021-02-03)
➡️ Länk (Kontakta-sidan): “Skicka in blanketter vid ändrat ägande”
Tillhörande dokument
Mäklarinformation (snabbguide – viktig fakta om Brf Albatrossen)
På grund av det stora antalet förmedlingar i föreningen har förvaltningen inte kapacitet att svara på individuella mäklarfrågor. Mäklaren hänvisas i första hand till hemsidan som innehåller i princip all information. Här är en sammanställd snabbguide i form av PDF som mäklarna kan läsa sammanfattad information om Brf Albatrossen.
Sammanfattad guide för mäklare om Brf Albatrossen